Последние комментарии

  • Arsenij122 июля, 3:49
    Больше всего умиляют либеральные европейские игрища в «правых». В которые они записывают любых своих противников - ст...Европа «заигралась» с укронацистами. Время пожинать горькие плоды
  • Arsenij122 июля, 3:45
    Вурдалака-теоретика и упыря-практика Ульянова читал и изучал, возможно даже подробнее Вас. Раньше как-то не бросалось...Европа «заигралась» с укронацистами. Время пожинать горькие плоды
  • Финам.Инфо21 июля, 22:48
    "Большевики это те кто за большинство, то есть за народ. За его мечты и чаяния." - чьи слова? Ваши, так что не надо х...Европа «заигралась» с укронацистами. Время пожинать горькие плоды
  1. Блоги

Каникулы строгого режима - как быть с ипотекой в трудной жизненной ситуации

Каникулы строгого режима - как быть с ипотекой в трудной жизненной ситуации

22 апреля сенаторы одобрили законопроект, предполагающий временное приостановление обязательств по кредитам или уменьшение стоимости периодических платежей. Разбираемся, есть ли риски перегрева рынка из-за массового оформления ипотечных каникул.

В любой непонятной ситуации

Ипотечные каникулы не являются каким-то экстраординарным новшеством.

Многие банки начали применять подобные механизмы в индивидуальном порядке еще в 2008–2009 годах на волне мирового финансового кризиса и продолжают делать это и сегодня.

Принципиальное отличие существующей практики от заложенной в проект закона - непрозрачный и дискреционный порядок принятия решений о предоставлении заемщику отсрочки выплат. Вне кризиса многие банки зачастую подходят к разрешению сложных жизненных ситуаций заемщиков формально: есть кредитный договор, вы согласились с его условиями и обязались его исполнять, остальное - ваши риски и ваша забота. Есть и организационные сложности: в ряде банков руководство их территориальных подразделений не уполномочено принимать подобные решения без согласования с центром, в результате процедура затягивается, а долг продолжает нарастать из-за штрафных санкций, предусмотренных кредитным договором.

С учетом заложенных в законопроект квалификационных требований, которым должны соответствовать кредит и заемщик, в масштабе банковской системы использование ипотечных каникул не станет массовым явлением. Предусмотренные законопроектом обстоятельства, такие как наступление инвалидности, временной нетрудоспособности или смерть близкого родственника, представляются легко прогнозируемыми (при наличии данных страховой статистики) в масштабе кредитного портфеля банка и вряд ли спровоцируют роста числа уведомлений об ипотечных каникулах по указанным обстоятельствам.

Примечательно, что включение в перечень оснований для ипотечных каникул инвалидности или длительной временной нетрудоспособности вызывает много вопросов в экспертном сообществе. На фоне продолжающейся дискуссии о необходимости снижения процентных ставок по ипотечным кредитам вызывает озабоченность тот факт, что при заключении договора кредитования банки предлагают (а часто навязывают) заключить договор страхования жизни, здоровья и трудоспособности в обмен на снижение процентной ставки. Таким образом, данным законопроектом подчеркивается либо нерациональный выбор заемщиков (согласились на более высокую процентную ставку), либо - что более вероятно - констатируется провал системы личного страхования: при наличии полиса получение страхового возмещения затруднено или невозможно.

Другие же обстоятельства использования ипотечных каникул - потеря работы или сокращение заработной платы - менее предсказуемы, более распространены и, что важнее всего для банков, неравномерно распределены в разрезе территорий. Таким образом, немногочисленные в абсолютном и относительном выражении случаи одностороннего объявления ипотечных каникул с высокой долей вероятности будут сконцентрированы в ряде регионов с наименьшими показателями социально-экономического развития. Соответственно, для действующих там банков ситуация будет экстраординарной.

Им не надо

По каким причинам банковское сообщество негативно отзывается об инициативе законодателя? Объявление заемщиком об ипотечных каникулах нарушает планы денежных поступлений банка, заставляя его компенсировать выпадающую ликвидность из других источников, например, межбанковских кредитов. Тогда проценты, уплаченные по этим кредитам, уменьшают финансовый результат банка. Таким образом, предложенные меры социальной направленности по факту становятся для банка еще одним фактором риска. Стратегия банков по отношению к данным рискам прозрачна - закладывать его в процентную ставку, распределяя возможные издержки по всему портфелю выдаваемых кредитов.

Потенциал распространения ипотечных каникул банки наверняка уже оценили и сделали выводы о том, насколько существенно это повлияет на структуру балансов, денежных потоков и финансовый результат. А пока конкретные цифры в открытых источниках отсутствуют, можно предположить, каким будет потенциал воздействия предлагаемых нововведений на рынок ипотечного жилищного кредитования, принимая некоторые допущения.

Поскольку использование ипотечных каникул, так или иначе, связано с уменьшением располагаемых денежных доходов в результате прямого их сокращения или непредвиденного роста расходов, необходимо рассмотреть, насколько обременительным является средний ипотечный кредит для среднего заемщика в каждом из российских регионов. Используя данные Банка России о выданных за 2018 год ипотечных кредитах в разрезе регионов, сроков и процентных ставок, получим, что средние суммы выдаваемых кредитов варьируются от 1367 тыс. (Республика Алтай) до 4370 тыс. рублей (Москва). При этом чистые среднедушевые денежные доходы (за минусом прожиточного минимума) в этих же субъектах Федерации составляют 18,6 тыс. и 86 тыс. рублей соответственно. Следовательно, запас прочности - вероятность использования заемщиками ипотечных каникул - можно представить через соотношение средней суммы выданного ипотечного кредита и среднедушевых денежных доходов: по мере снижения покрытия долга доходами увеличивается совокупный риск кредитования и вероятность дефолта, чем технически являются ипотечные каникулы.

Регионы просят огня

Таким образом, можно выделить регионы, в которых использование ипотечных каникул заемщиками наиболее и наименее вероятно. В наименьшей степени обеспечены доходами ипотечные кредиты в Калмыкии, Ингушетии и Тыве: для выплаты среднего долга без учета процентов там потребуется 235, 190 и 158 месяцев соответственно. Поэтому там выше вероятность использования заемщиками ипотечных каникул. В наибольшей степени обеспечены доходами ипотечные кредиты в Чукотском, Ямало-Ненецком и Ненецком автономных округах (26, 32 и 33 месяца соответственно). Большинство субъектов Федерации имеет коэффициент покрытия в пределах одного стандартного отклонения от среднего значения (интервал от 39,4 до 98,2). Значения выше 98,2 указывают на сравнительно высокий потенциал использования заемщиками ипотечных каникул. Таким образом, банки и их территориальные отделения, работающие в Калмыкии, Ингушетии, Тыве, Крыму, Мордовии и Кабардино-Балкарии, с большей вероятностью столкнутся со значительным потоком уведомлений об ипотечных каникулах в процентном соотношении к общему числу заемщиков. В то время как, например, в Кировской и Брянской областях, Чукотском АО и Москве вероятность большого потока будет меньше. Еще как минимум 7 регионов находятся в такой же ситуации.

Поскольку выплаты по ипотечным кредитам включают начисленные проценты, более точная оценка бремени выплат может быть получена в результате анализа соотношения оценочной величины аннуитетных платежей и двух величин чистых среднедушевых денежных доходов (для расчетов принято допущение "два человека на одно домохозяйство"). Анализ полученных значений указывает на отсутствие запаса прочности для возможного снижения доходов в Калмыкии, а также на небольшой запас прочности в Ингушетии (95%) и Тыве (80%). При сокращении заработной платы на 30% (на 15% в пересчете на домохозяйство из двух человек) количество регионов, непосредственно входящих в зону риска, вырастает с 6 до 9, плюс еще 5–7 регионов находятся в статистически близкой области значений.

Принять или не принять

Можно сделать вывод, что банки, ведущие бизнес в ряде регионов России, оказываются подвержены большему риску притока уведомлений об ипотечных каникулах, причем коэффициент кумуляции такого риска в этих регионах будет многократно выше. Точные прогнозы востребованности ипотечных каникул можно будет делать после принятия закона и на основе параметров конкретных кредитных портфелей.

Привлекательность условий ипотечных каникул явно потребует разъяснительной работы: на фоне дискуссии о достаточности 6-месячного периода возникают и более предметные вопросы о том, что именно заемщик должен делать в это время, если необходимость в ипотечных каникулах вызвана экономическими мотивами (потеря работы, сокращение доходов). Вероятные ответы непопулярны и встречают подчас резкое неприятие со стороны заемщиков. Ведь помимо поиска работы (или подработки), что очевидно, могут быть уместными и стратегии переобучения, переквалификации, возможно, даже переезда. В качестве крайней меры могут рассматриваться реализация заложенного объекта и прекращение кредитного договора, особенно если объект был взят "на вырост".

Вне зависимости от итоговых параметров можно констатировать, что ипотечные каникулы будут востребованы заемщиками, оказавшимися в сложной жизненной ситуации. Эффективность ее разрешения в значительной мере зависит от степени информированности граждан и возможности получить квалифицированную консультацию. Несмотря на волну повышения финансовой грамотности населения, вопрос доступности консультационных услуг остается непроработанным, вследствие чего новости об ипотечных каникулах уже породили массу опасных заблуждений.

Колмаков Владимир
доцент кафедры финансового менеджмента РЭУ им. Г.В. Плеханова

LADA выходит на рынок Монголии 

Источник ➝

Популярное

))}
Loading...
наверх